THEATER DOG｜シアター・ドッグ: 7月 2019

迷惑電話？

迷惑電話？

042-742-5210

無言電話。暫くして切れてしまった。

気持ち悪い。

※

電話セールス

まついたたみ～？

0120-923-649

ダイレクトプロモーションから名簿を買って営業しているとか。個人情報の目的外あるいは許容外利用だから、個人情報保護法違反。

ダイレクトプロモーション

勝手に個人情報を集めてリストにして売買している。これ犯罪でしょう。行政は何故取り締まらないんだろう。

※

（追記）@2020/02/16

今日も又不審電話。

0800-111-0129

検索すると相当数の無言電話をやっている。パソコンでも使って、在宅確認をやっているんだろう。

回線切り替えでインセンティブでもせしめて居ｒ業者のようだと言う観測が目立つ。確かにこの手の電話は多いね。殆どが根拠のないいい加減な電話。

名前（姓名）と連絡先、所在地を聞き出してみよう。向こうから切ってくれるか。

この番号はその後もしつこくかかってくる。迷惑電話に登録した。

*

＠2020/02/26

0800-100-2775
KDDIとかユーネットとか言っていたが、回線料金の話を始めた。面倒くさいので、時間もないし、切ることにした。一ノ瀬（いちのせ）と名乗る男性。ワンギリの不審電話でなくて、勧誘電話。真面目そうな印象だ。

通信インフラはライフラインだから正規ルート以外は採用しません。でも切り替えを検討し始めたからいいタイミングだ。

※

マンション管理会社を変更する理由

ゼロベースで見直してはどうかと言う提案があった。

その前段で、

修繕積立金が枯渇している状況が指摘された。

その前段、不要不急の工事、雨漏れも何もないのに強行に実施された防水工事のしてきがあったが、管理会社スタッフは何も説明していない。

この工事は、発注者がいきなり受注者になる不健全なものだった。

結局、

管理会社に対する信頼が大きく揺らいでいる。ここに任せておいて大丈夫かということだ。

※

最初はデベロッパーが決めたものを受け入れただけ。

ゼロベースで此処を選ぶか？

※

疲労しているかも。昔は担当もまじめだったのではないか。今は担当も二流三流。

※

不誠実。社長に連絡入れても変わらないので会社として不誠実。

担当が馬鹿で社長にクレームしても何も変わらなければその会社は駄目でしょう。決定事項。

※

共有環境を作ろう。

受信用メアドを作る。
発信用のサイトを作る。受信メアドアカウントを使って～
このメアドは受信専用に使うこと。
管理者は閲覧は出来るが発信はしないこと。

※

手順

今、どういう問題が起きているか
（金、物、人、・・・）

善良な管理者が機能していない。金もうけに走っているだけ。

理事会がしっかりしていれば防止できたものもあるかも知れないが、基本丸投げ。基本言いなり。

→説明責任を追及する。変更の有無に関わらず要求する。営業利益率から相当の利益を還元させる。

管理スペックとコストが適当かどうか、相見積もりを取る。

管理会社を監査する機能は常設。

ハウジングも最初は良かったけど途中から（社長交代から？）態度が変わったかも。

臨時監査の実施。

※

※

※

https://anabuki-m.jp/information/1150/

よくできたサイトだ。この通りの現実があるから驚く。

※

修繕積立金に関する国交省ガイドライン

平成２３年４月

国土交通省

※

どうなってるの

マンション管理会社

管理会社

全国に5万とある。デベロッパー系と独立系。

大和ライフネクスト
https://www.daiwalifenext.co.jp/

クラシテ株式会社
https://www.classite.co.jp/management/

※

評判チェック！安心して任せられるマンション管理会社おすすめリスト
http://www.mgmmansioncom.com/select/

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ここは良くできている。分かり易い内容が多い。

管理会社の選び方契約を交わす前のチェックポイント
https://www.idaken.net/change/company/check/

良いフロントマンについてもらえるか

管理業務主任者の有資格者率
資格を持っているフロントマンが担当してくれるか
フロントマンの経験
１人あたりの担当物件数
フロントマンの準回数
担当者の変更に応じられるか
担当者が質問に答えられるか→事前に現場担当の面接ということか。フロントマンも管理人も。グッドアイデア。

月次報告書に中身があるか

管理員実施の建物巡回報告
入退去者および区分所有者変更の報告
駐輪場・駐車場の契約変更の報告
設備点検報告
不具合部分の報告
修繕工事報告
清掃業務報告
事故報告
緊急受付・対応の報告
居住者からの要望・苦情事項の報告
設備点検報告書の写し

議案書のレベルはどれぐらいか（https://www.idaken.net/change/company/check/bill.html）これでも不十分。居住者の事前討議。

滞納問題の解決力はどれぐらいか
管理規約の積極的な改正を管理会社に促す（見直し規定と実績。居住者の提案が入る構成になっていない）
修繕業務について会社の姿勢、レベル、そしてお金の話：1.修繕の提案は誰が行うのか：2.長期修繕計画の作成：3.大規模修繕の関わり方
設備点検のレベル管理会社の立会い

けっこうバカにならない経費の負担

経費→

管理員室の電気料
管理員室の電話料
什器備品類
日常清掃用具
消耗品
宅建業者への重要事項説明及び規約提供⇒意味不明。勉強不足。
ワープロによる資料作成代
管理費等引き落とし手数料
長期修繕計画作成費
緊急業務出張費

契約書の改訂履歴が必要だ。この20年分の改訂履歴を出させること。
日本ハウジングが契約通りの仕事をしているのかどうか。明記が無い場合は、善良な管理者に相応しい業務になっているか。
過去のクレーム事例と対応状況。

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【マンション管理会社の選び方】知名度や規模だけで選ぶと失敗する
https://mitomi-estate.com/my-own-home/emphasize-asset-value/choose-condo-management-company/

無料見積もりがあるから、それを利用するとポイントが見えるかも。

①実際の管理担当者の資格・経験は十分か？ダメな場合は変えることはできるか？
②修繕計画や管理規約など、継続的かつ積極的に見直していくか？
③修繕履歴が適切に蓄積されるか？提案があるか？トラブルの芽を早期に摘むか？
④管理費や修繕積立金の滞納に対応できるか？

【参考】マンション管理適正化法で、管理業者は登録や主任者設置義務が発生

管理業者は、2001年8月に施行された「マンション管理適正化法」によって、国交省の「マンション管理業者登録簿」に登録することが義務付けられました。

それに加えて、管理を受託した管理組合30につき1名以上の割合で「管理業務主任者」を置くことも求められています（ただし5戸以下のマンションのみ取り扱う場合は設置義務を免除）。

さらに、国家資格「マンション管理士」も作られ、マンションの管理をしっかり行う体制を国が作ったのです。

背景には、マンションの戸数が増える中、長期修繕計画の未整備や積立金不足など種々の問題が浮き彫りとなり、（管理に詳しくない）管理組合が安心して管理を任せられる態勢を整える必要がありました。

管理を適正化することで、管理トラブルを未然に防ぎ、資産価値の維持・向上に繋げるべくしっかりとした仕組みを設けたのです。
「管理業務主任者」と「マンション管理士」は両方とも国家資格だけど別物！

「管理業務主任者」と「マンション管理士」は、2つともマンション管理に関する国会資格です。

ちなみに、両方とも試験の時期も1週間の違いしかなく、両方の資格を持つ人もいます（試験の難易度はマンション管理士の方が高いといわれています）。

しかし、組合の数に応じて管理会社が在籍させなければならないことからもわかるように、管理業務主任者は、管理会社が管理の仕事を受注する際に重要事項説明をしたり、業務のチェックなどを行う「管理業者の人間」です。

一方で、マンション管理士は、管理組合にアドバイスをするコンサルタント的な位置づけで「組合側の人間」といえます。管理規約を見直しや修繕計画の作成など、管理の素人である組合の助言役・支援役です。

求められる知識や知見などは似通っている部分も少なくありませんが、会社側か、組合側かというまったく異なる立場に身を置く専門家なのですね。

※

http://www.npo-takumi.or.jp/manage/understand/choose/

登録を受けた管理会社を選ぶ
管理会社の管理状況をチェックする
問い合わせに対する対応をチェックする

専門家を活用すること

先ず「現行管理会社との契約内容と委託費が適切か、管理会社に改善案を提案してもらえないか等を専門家であるマンション管理士にアドバイスを受けて」

みて
それでも現行管理会社が対応しなければ、他の選択を考えればよいと考えます。管理組合の要求・要望していることが実態に合わない場合もあるからです。
複数の管理会社（大手の事業主系列、独立系の管理会社、地元の管理会社等の選択基準）から見積書を取り寄せ、専門家のアドバイスをきいた上で決定刷ることも必要です。大手の管理会社では管理組合から見積依頼を受けても、マンション規模により断る例もあります。

※

マンション管理会社で失敗する6つの選び方
http://www.wisemanage-aptment.com/corporate_selection/fale.html

丸投げ意識で選ぶ
CMなどのイメージだけで選ぶ
営業マンの話に飛びついて選ぶ
他人の評判を鵜呑みにして選ぶ
管理物件の多い業者を選ぶ
一部の意見だけで選ぶ

※

コストの話

管理費

修繕積立金

駐車場料金

会議室の使用料

※

会議室の管理：許認可・清掃・保全など・使用率

※

テーマ：

管理費と管理内容がバランスしているか？
もっと安くてもっと充実したサービスを提供する会shがあれば切り替えるか？
契約通りに管理は行われているか？

短距離ミサイル容認？ふざけるな！

短距離ミサイル容認のトランプは日本のことなど何も考えていない糞大統領だ。日米安保があることが却って日本を危機に陥れる。日本の危険を顧みないなら日米安保など不要。

政府はどうしてぼう～っと聞いているんだよ。

※

水平線の引き方

水平線

ネットを見ると丁寧な説明が幾つも有る。有難いことです。

<hr>

標準：標準はサイズ（太さ）は2ピクセル。幅は100％。良く分からないが影付き処理shadeになっているらしい。

最も細くするには

<hr size="1" noshade>

フレームの中央に置く場合は：

<hr width="500">
<hr width="50%">

色を変える場合は：

<hr color="red">
<hr width="50%"size="100" color="#0000ff" noshade>

多分、こんな感じだけど、

記事にはとてもいいことが書いてあった。

デザインの指定はCSSを使うべきであると。

HTMLはコンテンツ、構造指定に使う。

※

ゴミ山になったWEBサイトを整理する

面倒くさいことは大嫌い。
いちいち、つどつど、こまごま、・・・なんてうんざり。
ぼ～っとしていたいんだ。一日中、誰にも何も言われたくない。

※

えっと～・・・

※

検索でヒットしたページだけを見せる。
サイト全体を俯瞰させる時は、コンテンツ仕分け機能を利用する。例えば、工夫されたラベル（索引）、投稿＋ページ、など。
俯瞰させたくない時に選ぶデザインテーマと俯瞰させたい時に選ぶデザインテーマを分ける。
同じ目的・同じ読者が想定される投稿は纏めて表示（俯瞰）出来るようにする。これが設計の基本コンセプト。
クローズタイプサイトは、例えば、問題Aを探す人には投稿Aを示すが、隣に問題B・C・D・・・が存在することは示さない。問題意識をもって検索した人だけが到達できる。問題Aの目次は、それをヒット（検索表示）させて初めて手にできる。見せる工夫より、見せない工夫が優先。悪意、あるいは不用意なリンクを張られた場合は適宜アドレスを変更する。
オープンタイプサイトは、内容を全部見えるようにする。ラベル、アーカイブ、ページ、マップ、rンキングなど総動員。
ストーカー対策は、クローズタイプもオープンタイプも必要。個人的な内容はコンテンツに取り込まない。ダミ～フェイクを入れる。
ラベリングは、クローズサイトの場合は、地名、社名、商品名など、固有名詞は避ける。分類名を使用する。オープンサイトの場合も、分類名、キーワードなどを利用した方が好ましい。
非公開の設定。閲覧者制限、検索エンジンへの指示（検索表示の拒否と検索DBへの取り込み蓄積拒否と両方）。特定の招待者にだけ閲覧できるようにするにはメアド認証などを導入する。管理の手間を考えるとせいぜい20人程度ではないか。
出会い頭ヒットを回避するには、知っている人は利用してよいがお騒がせ門外漢を避けるには、検索だけ出来ないようにしておく。
アウトバウンドリンク（サイトから外にでるリンク）は、オープンサイトからであっても相手は不特定とするのが基本。連関テーマがあれば括ってリンクさせてもいい。クローズサイトからのアウトバウンドリンクは設定しないか、設定する場合は不特定型にすること。リンク数も限定すること。
インバウンドリンクは、自分が設定するものではない（相手側サイトが設定するものだ）が、考え方は、クローズサイトをアドレスする設定はNG。ステルスにしたいならリンクの逆引きを回避するためにも、インバウンドになる設定（リンク）は拒否すべき。
批判的な内容を含む場合の注意。商品、サービス、企業、行政、個人、団体、など対象が何であれ批判的な内容を要注意。批判自体は悪いことではない。むしろ批判は創造の糧だ。しかし、人を苦しめることに繋がれば不本意。一時の感情的なことをそのままネットに残すのはやはり愚かと言うしかない。
アーカイブ。オープンサイトは内容を見せる。クローズサイトでは混乱の有無を考慮したものでなければいけない。不明な時は設定しない。
広告設定と報酬。感嘆でない。追えば逃げる。期待が大きいと成果は小さい。だから、作法は尽くしても追い掛けてはいけない。
人気ポスト。

※

サイト目的を決めてサイトの何処かに記載しておく。クローズかオープンか。想定読者。
目的に合ったデザインテーマを決める。クローズに必要なサイト設定を行う。
アウトバウンドリンク。自分がオープンなら20以上（25程度）。クローズなら10以下（5程度）。いずれも相手にクローズサイトを含めないこと。ステルスにする場合はアウトバウンドリンクは設定しない。
アーカイブ設定。
ラベリング。
サイト内リンク。①アーカイブ。②人気ポスト。③ラベル。
アクセス解析設定。サイト（レスポンス）解析。
検索解析設定。サイト解析に連携させる。これは検索性に影響する（検索エンジンに足跡を残す）ので重要。ステルスにする場合は検索改正の設定は行わないこと。
デザインテーマを変更すると設定したコードはリセットされるので、コード設定（貼り付け）は最後に行うこと。
HTTPSリダイレクト設定。基本的なお作法としてやっておく。
アドセンス最適コード設定。今は承認を受けていないと無効だから張り付ける意味はないがお作法の1つ。＜結局、解析コードと広告コードの2つを張り付ける。因みに検索設定は検索エンジンの内部データの一部を読み取るための登録証のようなものだ。＞
特定広告の設定。場所、内容を特定した広告。

※

広告は、今時何処のサイトを見ても広告に溢れていて、うんざり。ニュースアプリも広告ばかりになって腹立たしいくらいだ。自分のポストに広告を載せるのは慎重であるべきだろう。
アマゾンはテーマあるいはポストに関連する書籍。テーマもポストも広告は1つで十分。と言うか1つ以上は禁止。
楽天はノーアイデア。比べるものがあって初めて意味が出て価値も分かるものだ。でもサイトで1つで十分だろう。1つ以上は禁止。
アドセンスは最適コードを載せておけば勝手にやってくれるはずだが、場所を特定した1か所だけ追加。モバイル対応は煩くないものがあれば検討。

※

ページ表示性能

ページをリッチに作り込むと当然表示完了まで時間が掛かる。
プアに作り込めば表示は早いけどページの魅力（求める情報に対して提供する情報量が十分か）が問題になる。
大事な情報はリッチに付帯情報はプア（シンプル）に作り込む。
目的のコンテンツは早く表示されて、付帯情報、広告などは後で十分。
広告屋の理想は問題を深堀して最後に提供されるソリューションが広告であること。
であれば、広告は最後に表示されてよい。むしろ最後に表示させるべきだ。
サイトが提示したコンテンツ（メッセージ）に共感したら次に求めるは何かを広告で表現する。共感できない時に必要なものを提示してもよい。
メッセージは長くても短くても好ましくない。50行～100行。直後に広告を入れる。

グーグルの広告の問題点。

最大の問題は、見ている（働きかけた）サイトコンテンツと関係なく、利用者の過去の検索履歴などで広告が選択されてしまうこと。
グーグルは経験的にコンテンツとの相関より検索経験（関心事）との相関が広告ビジネスでは重要だと理解しているからだ。
サイト管理者はやはりコンテンツ（メッセージ）として完成を目指すべきだろう。グーグルの広告は多用すべきではない。

※

ネット通販「ヴィヴィアン特集」

2007年08月03日

ネット通販「ヴィヴィアン特集」

ネット通販のDSインポート。その中のヴィヴィアンはアクセサリー、小物類のコーナーかな。

ネット通販はよく利用しますが、デジタル系、メディア系ばかりです。これは基本的にまったく同じものがリアルショップで確認できるのでネット通販でもあまり心配が無い。

あと、グルメ系。これは海鮮ものなんかだと正直運任せ。お店で選んだところで運任せ見たいなところが有るのであまり気にしない。

ところが、ファッション系のネット通販はまだ経験ありません。一番慎重になります。実際に現物を見て、まさにその現物を求めたい。ファッション系は実は一つ一つ結構ばらつきがあります。それで、今まではかなり少ない。

ヴィヴィアンのサイトを見てみると、こういう小物ならチャンスはありそうですね。その意味では日ごろから雑誌とかに目を通してることとか、リアルショップに足を運ぶことも必要ですね。

トップの画像はヴィヴィアンで気に入った商品[Vivienne Westwood 724]です。なかなか素敵でしたので記念に貼り付けさせていただきました。他にもいろいろあって見ているだけでも楽しめる雰囲気です。